竹科小資工程師成家之路

透過權狀可以看到車道坪數、雨遮等詳細資訊，但這還是解決不了民眾的疑惑，也就是搞不懂影響公設比大小的真正原因；抱著得過且過的心態，讓建商從中獲利，其中最常拉高公設比的兩大主因就是車道坪數以及梯廳設計，搞懂其中的觀念就能再買房時看懂公設比有沒有遭到灌水。

「公共設施」就是所謂的「共同使用部分」，包括入口門廳、警衛室、管理委員辦公室、公共休閒活動空間、防空避難設備、停車場、機電設備空間、電梯樓梯間、屋頂突出物等。

而「公設比」則是指「公共設施總面積」除以「總樓板面積」所得的百分比數值。通常超過1,500平方公尺的基地就會有獎勵開放空間，有頂蓋的部分才會列入公共空間計算，無頂蓋的則稱為「空地比」，不包含在公共設施的佔坪之內，而有無頂蓋的標準則以「滴水線」（也是所謂的投影面積）內作為判斷。所以無頂蓋的中庭花園、泳池、水景等，是不計算在公設面積之內，請消費者千萬不要混淆了！

真正影響公設比的，是車道面積計算，還有當層的公共梯廳。公共梯廳與走道若沒有作最佳配置（會耗費建築師相當多時間，牽一髮動全身），有許多無謂的空間時，對公設比的影響就會很高，畢竟一個游泳池是全社區均攤，但當層的梯廳變大卻是由當層戶數來分，分母差異很大。

在說公設比的計算之前，先把一些基本的名詞先弄懂

 # 建物、附屬建物怎麼分？什麼是雨遮？公設名詞通通解釋給你

▶主建物

指室內面積，包含客廳、餐廳、廚房、臥室、書房和浴室等，測量範圍由外牆外緣開始算起，若是共用牆面，則以牆壁厚度中心點開始計算唷！
＊小叮嚀：有些早期興建的公寓會將梯廳、地下室等公共空間也納入主建物登記範圍。

▶附屬建物

則是只與主建物相連之構造，包含陽台、屋簷、雨遮、露臺、裝飾牆等（就是下面介紹的那些）

1.雨遮   設於窗戶或冷氣孔上方，距窗戶或開口上緣不超過50公分，自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多50公分。

2.屋簷   泛指斜屋頂牆面突出部分，平屋頂突出部分也稱為屋簷，可突出於建築物外牆中心線1.5公尺，用以阻擋雨水。

3.陽台   上方有遮蓋物之平台，功能之一為逃生避難，深度可至2.5公尺，每層陽台面積不超過當層樓地板面積10%。

4.露台   上方無遮蓋物之平台，可歸為附屬建物或公設，因建物退縮產生之露台若無公共走道通達，可約定專用。

5.平台   除歸屬公設之屋頂平台外，地面層位於陽台直下方之區域亦屬平台，現況多設置小花圃，或約定當層住戶專用。

6.花台   突出於大樓牆面之外，用於種植植物、人無法站立的部分，可兼具隱藏冷氣主機之功能，現況不可登載坪數。

 # 公設比法規與範圍大公開

一般人認知的公設，其實影響沒有想像中大。例如圖書室、KTV室、宴會廳、室內泳池、三溫暖……等公設，面積是由全體住戶分攤，戶數比較多的時候，公設比增加有限。

基本的名詞搞懂之後，就要告訴你 3 點 判斷虛坪的原則

1.公設比計算：頂樓加蓋才能列入

空中游泳池到底會不會算進公設比？當出現兩間公設比都為32%，但為什麼只有一間有中庭露天游泳池？這是許多民眾對於頂樓設施的疑問。

但如果你住的大樓並沒有頂樓加蓋的話，空中游泳池、空中花園等設施理應不會納入公設比，只有大樓內的公共設施才會囊括，像是社區交誼廳、健身房，因此這對於民眾來說是有益的，在不增加公設比的情況下，還能有多餘的活動空間。

2.車道面積亂規劃，公設比的大元兇

買房送車位，順便送你高公設！

車位大小尺寸早已固定，但建商如何分配車道面積將成為一大重點，是要列入車位公設？還是分配給房屋？處理不好，建商利益大損。

房價高低將會影響建商的競爭力，因此是否有把車道坪數算入公設，就會影響到房屋總價的大小，而就一般的情況下來說，車道大小是固定好的，大車位約4.12坪，小車位約3.83坪。假設權狀坪數上顯示的車道坪數小於真實大小，就可以合理懷疑建商把車道坪數一部分算進公設比中，影響房屋總價。

3.梯廳設計納入公設比

同社區同甘苦，但不同樓層就要自掃門前雪，當層樓的逃生梯、電梯會由當層樓的居民所負擔，就算是同社區，不同戶就有可能出現公設比不同的情況產生。

若公設比降低，將會影響到銷售價格，不利競爭，為求方便，一套設計用到底，不同社區卻有相同規劃的逃生梯及電梯設計，不僅不用更改設計，也不用擔心重新規劃，影響公設比大小。

三觀念釐清幫你買房多一項保障，權狀雖然能看出一些端倪，但還是會因為小細節，出現公設比遭建商自肥的狀況發生。

目前不動產市場上大樓社區建物的公設比範圍，經過統計大致如下；至於划不划算、喜不喜歡就端看每個人想法：

1. 舊式無電梯公寓、透天式產品：0－15％

2. 電梯華廈（7-12樓）：15－25％

3. 電梯大樓（12樓以上）：25－35％

4. 商務辦公大樓：30－40％

5. 附設有多元休閒設施的電梯大樓（豪宅）：35％以上

　　通常社區的公設比越高，虛坪（公共設施面積）就越多、實坪（私用面積）也就越少。但是公設比例多少才算合理並沒有一個定論，要看建商的良心與當時建築法令。但若就投資報酬率的角度來看，公設比越高，表示你買到的實坪越少、可使用的私人面積越少，你當然可以說是「越貴」。

總結目前市場上華廈、大樓普遍公設比的情況是這樣：

1. 屋齡越高、公設比越低：早期大樓除大廳、電梯走道外，沒啥公共設施，坪數很紮實。例如早期的公寓類通常屋齡都超過20年以上，公設比都不到10%，現在看來，簡直是便宜又大碗。

2. 戶數越多、公設比越低：因為戶數變多，間接稀釋了每一戶必須共同分擔的公設面積比例。

3. 樓層越高、公設比越高：樓層數越高，用於配合法令與公共通道、消防安全設施的空間也會越多。

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