搞懂雨遮、公設、車位的坪數計價，3 點破解建商的灌水奧步－竹科小資工程師成家之路

一般公設比愈高，就代表虛坪 ( 公共面積 ) 多、住戶實坪 ( 私用面積 ) 少，如此看來，公設比愈低的建案，確實會較深得購屋人的心，但其實「低公設比並不代表坪效高」。

這麼說好了，低公設比，固然室內坪數較多，但還得納入整體格局來看，若格局不夠方正、畸零空間太多，也是虛坪，對住戶來說根本沒用。另外，在停車位不算進總面積的情況下，公設比為公設面積（大公+小公）/ 總面積（主建築物面積+陽台+雨遮）* 100%，有些業者會投機將小公面積登記在主建物面積中，讓公設比看起來較低，大玩數字遊戲，不得不小心提防。

✔公設比怎麼算？

公設比 = 公共設施面積 / 主建物 + 附屬建物

陽台、雨遮、屋簷等都會列入分母計算，分母變大後就產生公設比較低的假象。現今法規修正後不計入雨遮、屋簷，公設比自然看起來較高了。

產權登記、建物所有權狀的面積/坪數登記

產權登記的坪數面積 = 主建物 + 附屬建物 + 公共設施面積

✔ 公設比要多少才算合理？

從民國94年7月開始實施建築法規新制後，每棟建築物必須擁有2座逃生樓梯，因此大部分建物的公設比都達30％以上，住戶可使用的實際私有空間反而越來越少。預算有限的消費者若不想買到佔比太大的「虛坪」，可以考慮中古公寓或沒有中庭、休閒設備的傳統華廈，因為公設比較低，實際可使用的面積就相對更多了！

但到底多少的公設比才算是合理？目前尚無法律規定。像是有些注重休閒品質、鄰里關係的消費者，就特別喜歡有休閒活動設施的社區；但預算有限或不太使用公共設施的購屋者，也許就可以找公設比較低的建物。所以公設的實用與必要與否，全看個人的需求與預算而定，其實並無所謂的準則。

▶低公設真的好嗎? 不要在被低公設所欺騙，3個原則教你判斷

✔ 雨遮新制上路後　計坪不計價物件最划算

過去，由於雨遮登記為附屬建物，若遇到採取舊制的物件，假設雨遮並未計算在附屬建物中，公設比又低，才意味著虛坪少；反之，若雨遮登記坪數，則須了解是否計價，

雖然雨遮不登記後公設比將拉高，但實際上不是登記的公設面積增加，而是可登記的面積變小，對於買到同樣使用面積的房子，以權狀面積35坪的房子為例，雨遮約占6％，少了2.1坪的雨遮可登記，公設比從33％拉高到35％，但實際上使用到的面積還是一樣大，

法規規範，2011年五月以前的建物雨遮都採計坪計價。若賣方取得當時雨遮有計價，下一手買方想以雨遮不計價購買難度頗高，但可適度要求減價。若是2011年五月一日以後的預售屋，因雨遮計坪不計價，購屋人可依「賣方當時已採雨遮不計價取得」，合理爭取雨遮不計價購買。

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雨遮新制上路，並不代表目前市面上所有預售案皆採雨遮不計價、不可登記，第一步要先問接待中心的銷售人員：「建案的建造執照是2017年還是2018年申請的？」若是前者，雨遮和屋簷採「可登記、不計價」，若是後者，雨遮和屋簷就是「不登記、不計價」。

同樣的原理，今年購買新成屋建案的人，若建案的建造執照是在2017年（含）以前申請，雨遮和屋簷仍採「可登記、不計價」；如果買的是中古屋，那就是雨遮和屋簷適用「可登記、可計價」的規定。搞懂這些附屬建物的登記、計價規定，不但可以增加房價的殺價談判籌碼，也能避免被銷售人員或建商隨便呼攏過去。

簡單來說，只要注意是不是 2011年5月之後的建案以及「主建物+陽台」的實際面積就可以了 !

✔ 停車位亦屬公設　法定車位不可單獨移轉

# 停車位類型 & 停車方式

▶停車位類型

被歸類為公設之一的停車位，也是在購屋時容易引起爭議的項目。依法，大樓停車位可分為法定停車位、增設停車位與獎勵停車位三類。

第一類是法定停車位，須登記為公共設施，且無獨立權狀

法定停車位僅能在登記權狀中加註車位坪數和編號，不得與建築物分開買賣，若要單獨移轉，也僅能賣給同社區住戶，不能想賣誰就賣誰，是最容易因疏忽而引起買賣爭議的車位類型。

第二類為增設停車位

此種車位可登記為公共設施或獨立產權，若車位有獨立出入口，明顯與法定停車位有區隔，則可登記為獨立產權，買方不限定須為同社區住戶。

第三類獎勵停車位

乃是政府為鼓勵建商增設停車位，提供給大眾使用而規範，可登記為公共設施或擁有獨立產權，並可單獨出售。

▶依照停車的方式又可分為以下 5 種

坡道平面 ( 坡平車位 )

坡道機械 ( 坡機車位 )

昇降平面 ( 機平車位 )

昇降機械 ( 機機車位 )

機械循環式 (倉儲車位 )

# 買了車位卻無法停車？

曾看過有人購買預售屋連含機械停車位，契約上雖有記載車位大小，但因沒有扣除周邊梁柱寬度，致使車子只能剛好停進車位，若旁邊停有車輛時根本無法開門。

停車位的糾紛有以下的原因

1. 停車位規格不符、短少

2. 平面停車位靠邊牆、因為樑柱而難以出入、

3. 平面停車位空間狹小難以上下車

4. 平面停車位車道寬度或曲線半徑不夠可以迴轉

想要要求建商賠償或更換車位；但建商往往以停車位規格符合規定或已無停車位更換等原因，拒絕要求

目前的「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定必須記載停車位的規格（如長、寬、高），但並無規定停車位規格的量測方式。如果你家的車是休旅車，要再多加注意高度問題，免得無法停車

解決方法

購買預售屋停車位時，可請建商在契約上寫明周邊樑柱的停車位淨規格，並在驗收時實際開車前往現場試停，以免交屋後停車位規格不符需求。

#車位價格計算

車位依價位高低分為坡道平面 > 坡道機械 > 昇降平面 > 昇降機械 > 機械循環式車位

最貴的就是坡道平面，雖然機械車位較便宜，但機械車位要考量未來維修費的問題，可能會影響增加管理費

車位的價格跟樓層和大小車位也有關係，一般來說每個樓層相差10萬，也就是B1比B2貴10萬，車位大小也相差10萬，所以B1的小車位可能和B2的大車位同價。

若選擇B1車位的時候最好看一下車位的平面圖離垃圾回收區和機房的距離。

停車位注意事項
車位類型	操作方式	價位	注意事項
坡道平面 ( 坡平車位 )	經坡道前往停車場，停放於平面的停車格	高	車位寬度2.5米，長度5.5米，比較容易停車
坡道機械 ( 坡機車位 )	經坡道前往停車場，停放於機械的停車台	次高	機下車位如果故障，管委會不一定願意維修
昇降平面 ( 機平車位 )	經升降機到停車場，停放於平面的停車格	中	升降式出入口，每月必須保養及維修
昇降機械 ( 機機車位 )	經升降機到停車場，停放於機械的停車台	次低	15年以上，戶數少的社區，必須注意保養狀況
機械循環式 (倉儲車位 )	操作機械裝置等停車台到位，在開上停車平台	低	較少見，多位於精華區段，取車停車耗時較長

請切記，車位一定要分開報價，車位不以坪計價而是單獨價格報價

▶公設若包含車位，請記得分開計算，不宜計入公設比或房屋權狀內。

▶若權狀沒有明確指出「車位面積」，一般是自公設面積中，找出約10~13坪左右的大小，最有可能是（1個）車位面積。

▶車位的購買皆以單價計，不以面積計。

一般來說，平面車位在10坪左右算是正常，12坪以上是很有良心的建商，如果坪數低於10坪太多，甚至只有6、7坪，那就很有可能是公設被車道坪數所灌水。

✔ 防止建商灌坪數的方法

常見	灌虛坪手法	反制方法
公設	1989年起，各層電梯間及樓梯間（小公設）只要約定專用，就能納入主建物面積，製造公設低的假象	到地政單位申請建物測量成果圖，與建物格局比對是否有所不同
雨遮	2018年起，屋簷，雨遮「不計坪不計價」，2011-2017 則是「計坪不計價」，2011以前則是「計坪又計價」，在新制前，建案多會將雨遮面積混合主建物面積一起計價，加入總價	雖然沒有法規強制要求舊建物雨遮屋簷不計坪不計價，但是現在是買方市場，堅持不管買新買舊，雨遮屋不計價是「新規矩」，只要確實量測主建物、附屬建物坪數，依照扣除雨遮的坪數後，出價就可以了
車位	平面車位的面積約4坪多，加上車道持分，可以到7-10坪，部分建商車位面積登記小，車位分攤了一次車道面積，結果建商又將車道面積再攤到公設內灌了一次水，你等於為車道攤分的面積付了2次錢	如果車位面積小於7坪，車道面積就可能被分攤到公設裡，選擇車位面積越大越好