竹科小資工程師成家之路

預售屋前期資金壓力相對中古屋小，成為許多年輕首購族群首選，購買流程很複雜 ? 買賣契約太多、專有名詞讓你霧煞煞，這些都是新手想要問的問題

別擔心，我已經幫大家整理出最詳細的內容，讓大家可以了解整個過程，也能夠更好的評估自己的資金狀況，才不會有被腰斬的時候，讓大家都能安心地買到心目中的房子，也可以避開一些建商的話術陷阱

搞懂預售屋的購買流程有什麼優勢?

1. 搞清楚資金的付款時間

2. 學會利用分期付款的方式減輕自己的資金壓力

3.懂得利用時間槓桿來為自己買進一間房

以下是購買預售屋的11個流程

1. 銷售中心賞屋

前往賞屋，觀看格局圖、樣品屋若有喜歡的戶別，可初步議價後付一小筆訂金（ 約5~10萬不等 ）做保留。

這時候代銷就會開立一張紅色預定單，也就是大家常聽到的『紅單』。房市好時，有時候轉手紅單就可以賺幾十萬，現在建商有禁止紅單轉讓，來抑制炒房。

在預售屋看完資料後，一定要到房屋基地看看，把附近周遭的環境都拍照起來，也最好請代銷小姐幫你指出來你選的戶別大概會在哪裡喔 ! 

2. 繳交下訂金

完成最終議價後，若確定購買則補足正式訂金 ( 一般訂金為總價的 3%~10% ) ，並將「預售屋買賣契約書」仔細審閱，一般審閱期為5天至30天。

3. 繳交簽約金

審閱期確認契約沒有問題，即可正式簽約，此時必須繳交簽約金。

4. 繳交工程款

最後繳交開工款!!訂金、簽約金、開工款，稱為「訂、簽、開」金，也就是預售屋的頭期款，以上金費通常約為房屋總價的10%～15%。

繳交頭期款後，必須於施工期間按期繳納工程款，金額約為房屋總價的10%～15%，建商收費方式分為三種：

I .按工程進度繳納：依照工程進度約分 4~5 期，分期繳納該期工程款。

II .工程零付款繳納：若為「工程零付款」，代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交。

III .按月繳納：開工之後，無論施工進度如何，皆須按月繳納工程款。

以上三種繳納方式，簽約前要弄清楚建商的規定呦。

5.客變期

指在建商施工之指定定期間，也就是「預售屋客戶的變更設計期」，可讓建商按照你的需求，變更屋內隔間與或增減配置，省去日後裝修成本，變更次數通常以1次為限。例如，插座增減、電源開關配置、線路走向線或更換廚具、衛浴設備…等。

以上配置以不影響它戶為原則，當然主結構、大樓外觀、公共設施等，是無法變更的。

6.建商申請使用執照

在建商申請使用執照時，房子已經完成主體了，只是在等建管局來審核稽查，大部分建商也都可以開放買家進去參觀了!

7.對保

建商取得使用執照後，會通知屋主至銀行做對保動作，由銀行審核你的貸款資格。對保過程中，一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節，並詢問清楚每一份資料的用途。對保後，銀行會審核房屋價值、個人信用，再決定你是否有貸款資格，以及實際的貸款成數。

切忌如是信用小白或動用過循環利息的屋主，所核下來的貸款成數可能會不如預期呦。

在對保時，通常建商也會請你簽『撥款同意書』，過戶時，建商就可以領到銀行的撥款而不需經過你的同意，目的是保障建商當房子過戶到你名下後，建商可拿到剩餘的貸款。

8. 驗屋

切記「通知交屋日」當天不等於驗屋日喔!依規定，地價稅、房屋稅及銀行核貸的利息，在「通知交屋日」前應都是由建商負擔，

所以最保險的流程應該是：建商通知驗收 → 驗收 → 缺失修改完成 → 複驗完成 → 通知交屋 → 完成交屋

如果建商在通知交屋日當天才通知驗收，通常驗屋所需的時間大概是2到4個小時，無法倉促完成，即便發生問題需要賣方修繕也需要一段時間，這樣完成交屋的時間很可能就超過通知交屋時間，相關稅費利息就很有可能由屋主負擔了。

9. 用印/完稅

承上所述地價稅、房屋稅，在交屋日前由建商負擔，交屋日之後由買方負擔；土地增值稅由建商負擔。另外，印花稅、契稅及相關規費則由買方負擔。

在交屋前，地價稅及房屋稅由建商負擔，交屋後，買方要負擔土地增值稅。建商也需付印花稅，買方要付契稅及相關規費。

所以，通常交屋後，買方還會有一筆約20~30萬元不等的費用，包含代書費、契稅、瓦斯管線費、預收半年的管理費...等等

補充: 什麼是『借屋裝修』?

在房屋還沒過戶到自己的名下時，若想爭取時間，則可與建商談，可否借屋裝修，也就是在過戶前，讓你提早裝潢房屋，因為此時，房屋還不是你的，所以才會叫做『借屋』。

還是會建議等到驗屋交屋後，再裝潢會比較妥當，不過，交屋前你可以先丈量室內尺寸，想好要如何設計及找廠商或設計師，做好裝潢的前置作業。

10. 過戶（ 權狀 / 貸款下來 ）

由代書辦理房地產過戶手續，會於建商領得使用執照後4個月內完成作業。

11. 驗收交屋

為求謹慎，如在驗收交屋時發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並扣下「交屋保留款」，也就是交屋尾款。交屋保留款須於簽約時設定，為房屋總價的5%，待建商修繕完成後，銀行才能撥款。但除非屋況有重大瑕疵，如~輻射鋼筋、海砂或其他特殊狀況，否則不太可能退屋喔。

最後交屋最大的籌碼即是 5 % 交屋尾款，但也曾聽聞部分業者以 3~5 萬塊當交屋尾款，所以購屋族簽約時，可比對內政部公版定型化契約，確保自己的權益不受損。另外撥款後到修繕完成交屋的這段空窗期，還可要求建商利息補貼。

此外，最有利的方式當然是「驗屋」全部完成後，再同意撥款啦，通常建商的處理態度會更積極，但得留意，並非所有建商都願意配合，因為建商也有資金周轉壓力，所以

「最好的情況是在購屋時詳閱買賣契約，就詳閱契約內容，並跟建商協定好交屋程序，雙方都合意就沒問題」。

要自己驗屋還是找驗屋公司呢 ? 

我有上過房地產相關課程，所以我自己有做一份詳細的驗屋檢驗單，我朋友使用我的驗屋單之後，德卻有找到一些缺失，驗完後的缺失，也有叮嚀建商改善，交屋後至今沒有問題。

如果你不放心自己驗屋，可找身邊比較專業的朋友或認識的設計師一起驗屋，或是請驗屋公司，收費大約是 1.2 萬~ 1.5 萬

立即加入Line，輸入「333」，就可以得到我的驗屋清單喔 !

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