辛苦工作了好久!終於存到一筆錢要準備買房,但是買房到底應該選擇中古屋、新成屋還是預售屋呢 ? 不管是自住或投資,開始看屋前都會先過濾想找的物件類型
其中,最顯著的分類就是:中古屋、新成屋、預售屋。有些人會問,哪一個比較好?其實,每一種房子都有它的優缺點,如何選擇還是要看個人的需求。
在新竹,我覺得 3 種類型的房屋都可以做評估,因為近期的預售屋建案大增,我會比較推薦從預售屋或是新成屋開始做選擇,屋況新,而且單價也不一定會比較貴
對於跟我一樣的首購族, 如何挑選適合自己的房屋類型很重要, 畢竟這麼一大筆的資金,一旦花下去就沒有回頭路了, 為了找出最適合的房子, 我真的從各方面去做分析跟考慮, 以下是我整理出來的資料
房屋名稱定義 :
【預售屋】尚未開始建造或是仍在建造中
【新成屋】剛興建完成且尚未賣出、預售時剩下的餘戶、屋齡2年內且無人居住過
【中古屋】已興建完成、屋齡5年以上且有人住過
華廈:10層以下有電梯,住宅大樓:11層以上有電梯,公寓:5層以下無電梯
房屋介紹 :
預售屋
頭期款低,可以期許房價上漲,必須挑選好建商、好建案
如果你想要買房子,但是沒有立即入住的需求,也不想要馬上揹房貸、支付利息。或是手上的現金只夠付總價的 10% ~ 15% ,不過,由於工作很穩定,定期還有一些獎金可以領,想要透過買房子強迫自己儲蓄,那你就很適合買預售屋
預售屋的挑選其實比中古屋和新成屋更困難 !
因為看預售屋時,通常都還沒有蓋好(大部分甚至還沒有開工),所以看到的都只有 DM 、接待中心電腦裡的 flash 和美美的樣品屋。
因此購買預售屋除了要做好每一期分期付款款項的準備外,更要學習挑選好建商、好建案,並用合理的價格購買。
購買預售屋時,部分建商會主打「工程期零付款」、「低首付」及「低自備」等方案,減輕付款壓力,不過無論是工程期零付款還是低首付,雖然可以延後付款,但買方都得在交屋前備齊2成自備款,若是不能在工程期內存到足夠自備款,就有可能因為無法交屋慘被斷頭,而低自備方案則只須先準備1成自備款,再搭配「公司貸」及「信貸」等方式付款,所以在購買預售屋的時候也要仔細算好,看是哪一種方案最適合你
(圖片來自591房屋網)
新成屋
屋價高,但可立即入住,須留意貸款成數與條件
如果你的預算足夠,想要房子屋齡新一點,希望有蓋好的成屋可以看,並且可以盡快入住,那麼新成屋就適合你的需求。
不過,現在的新成屋大多公設比較高,且單價較貴,有些行情甚至遠高於銀行的估價,因此貸款成數不理想。
在買新成屋時,如果有建商跟你說他的房子就算你的工作和收入條件不錯,而且是首購,仍然只能貸到 7 成,
別以為這是央行打房,而是因為他的售價遠高於銀行估價至少一成,才會導致銀行貸款成數不高,利息也不好談。
所以買新成屋時一定要留意銀行的估價與貸款條件!
新成屋與中古屋相同,周邊環境與屋況都能夠一目了然,新成屋為全新完工,屋內裝潢、建材等品質都還完好,幾乎無須整修,並且新成屋也不用像預售屋一樣需要等待2~4年的施工期,購買後可以馬上入住,適合有迫切居住需求的人。
購買新成屋前得先準備約2成的自備款,價格方面新成屋會比中古屋高,另外,成屋條件佳的戶別,大多在預售時的時候就已經售出,所以購買已預售過的新成屋時,可以選擇的戶別會比較少,加上房屋內部格局與裝潢都已經完工,如果事後要做一些變動,將會花更多的裝修費用,而且,新成屋雖然屋況新,但是在驗屋時也必須小心仔細。
(圖片來自591房屋網)
中古屋
公設低, C / P 值高,須留意管線與外牆防水
如果你想要公設低一點,屋況舊也沒關係,自己重新整理就好,這樣的話,中古屋就適合你的需求。
看屋時,除了要特別留意鄰居的素質和社區的管理外,如果是屋齡 15 年以上的中古屋,搬進去之前,最好把水電管線重新換過。
這是因為以前的管線負荷量都較低,水管、糞管寬度比較小,電線的規格也比較舊,而現在的家電使用度高,最好全部換掉比較安全。
有些中古屋強調屋主有重新裝潢過,記得多留意裝潢的前屋主是自住還是純投資。
如果前屋主是投資客,而且買入後重新裝潢立刻又要出售,真的不建議大家接手,因為裝修的施工品質我們無法掌握,而前屋主裝潢的成本卻已加在房價裡,由我們買單。
如果住進去後發現有問題,由於水電管線是裝潢裡的基礎工程,幾乎所有的裝潢都要都要重新打掉重做,得不償失。(這些物件的廣告標題通常號稱「設計師的家」,而且很巧的是,這些「設計師」都剛好要移民或到大陸工作…)
如果買的中古屋屋齡接近 30 年,要特別留意外牆防水做的好不好,因為混凝土的使用年限一般是 50 ~ 60 年,但如果外牆防水好,使用年限可以再加長,到 80 年、 100 年都有可能。如果防水做的不好,甚至是海砂屋(氯離子含量太高),加速侵蝕鋼筋水泥,導致房子的使用年限變短,就糟糕了。
中古屋因為早期未受到建築法及消防法規限制,所以相較於新屋最大的優點就是公設比低,可以提高房屋的使用空間,並且由於中古屋因屋齡較高所以價格比新屋低,足以讓購屋族買坪數更大的房子甚至可以買在位於蛋黃區的地點,最後購買中古屋時能眼見為憑,清楚看到房屋的格局、動線,甚至鄰居、社區整體生活素質以及周邊的生活機能。
不過中古屋由於屋況不如新屋,因此銀行貸款成數不高,須先準備3~4成的自備款,購屋壓力較大,此外由於中古屋屋齡較高,水管、電路等管線較舊,尤其若是買到有壁癌的漏水屋,若重做管線、防水施工,裝修費用將提高,另外,則是要留意避免買到輻射屋或海砂屋,容易加速侵蝕鋼筋水泥,嚴重損害房屋結構,縮短房屋的壽命,影響居住安全。
(圖片來自591房屋網)
房屋比較 :
比較項目 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
頭期款 | 又分為定金、簽約金、開工及工程期款等時間點付款 | 約準備房價的2成 | 準備2~3成頭期款 |
價格 | 通常也是三者中較高的 | 在三者裡算是中等 | 為三者中較低者 |
屋況 | 因為簽約當下看不到實際屋況,因此有完工後不如當初預期的風險,須謹慎保存合約與其他文宣作為交屋、驗屋參考 | 房屋狀況新,建材、格局等都能夠眼見為憑 | 較舊 |
裝潢費用 | 全新交屋。裝潢費用更低,格局可事先變更設計的優勢,若在交屋前即完成變更,可縮短裝潢時間、提前入住,還能省錢 | 屋況新、裝潢費用低 | 依屋況與屋齡而定,通常較新成屋高 |
付款流程 |
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入住時機 | 須等待2~3年完工交屋 | 可立即入住 | 可立即入住 |
適合族群 | 手頭上現金不多,但積極存錢的年輕族群(藉由工程期間必須定期支付工程款及開工款,讓自己有紀律地儲蓄) | 希望馬上入住,希望屋況新、不須多花錢整理屋況者 | 希望馬上入住,總價預算較低,但自備款資金較充裕者 |
優點 |
新房子,可以依照自己需求來更改格局, 資金壓力較小 |
新完工、屋況新,現況交屋,可實際看屋與參觀周邊環境,風險較小。單價通常較同期預售屋低 | 選擇性多,房價通常比新成屋低2~4成,公寓或傳統大樓公設比較低,可選擇鄰居、管理狀態 |
缺點 | 購買及付頭期款時,房子尚未完工,所以可能會發生完工後不符合當初預期的風險,且必須等到全部完工後才能入住,可能有建商逃跑之風險,交屋時間常delay , 或是買到投資型建案,入住才發現沒鄰居 | 景觀、條件佳的戶別可能於預售期間即售出,選擇相對較少。簽約後須短時間內繳足頭期款,付款壓力較大格局已定,要變更格局花費較大 | 簽約後須在短時間內繳足頭期款,付款壓力較大。須留意防水防漏、壁癌及水電管線老舊等問題 |
注意事項 |
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房價:新成屋 > 預售屋 > 中古屋
戶別選擇: 預售屋 > 新成屋 ≒ 中古屋
裝潢費用:預售屋≒ 新成屋 < 中古屋 (受到屋齡、屋況影響,兩組難以一起比較)
入住等待期:預售屋 > 新成屋 ≒ 中古屋
頭期款:預售屋 < 新成屋 ≒ 中古屋
三種房屋類型各有它的優缺點,惟有選對適合自己的房子才是重點,也都有它的眉角。
買預售屋,最棒的是可以分期付款,很適合強迫自己儲蓄,
買新成屋,因為房子很新而且眼見為憑,不用擔心搬進去後發現建材、面向、格局和想像有落差。
買中古屋,尤其是中古公寓,公設比低,坪數實在,同樣的使用坪數在低公設和低單價的前提下,總價幾乎是新大樓的一半。
我目前偏好預售屋,因為可以買到位置很好的戶別,而且資金壓力也不會太大,不過我是3種類型的房子都會去看,也許最後買到的房子也不是預售屋
不管哪一種房子,每個人都有不同的偏好,而最重要的還是你的需求!別被房仲的話術洗腦,買了自己不需要的房子!
如果你對新竹的預售屋及新成屋感興趣的話,可以看我整理的建案,
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