新竹預售屋，新竹新成屋，新竹中古屋，小資工程師第一次買房時，該如何選擇？－竹科小資工程師成家之路

辛苦工作了好久!終於存到一筆錢要準備買房，但是買房到底應該選擇中古屋、新成屋還是預售屋呢 ? 不管是自住或投資，開始看屋前都會先過濾想找的物件類型

其中，最顯著的分類就是：中古屋、新成屋、預售屋。有些人會問，哪一個比較好？其實，每一種房子都有它的優缺點，如何選擇還是要看個人的需求。

在新竹，我覺得 3 種類型的房屋都可以做評估，因為近期的預售屋建案大增，我會比較推薦從預售屋或是新成屋開始做選擇，屋況新，而且單價也不一定會比較貴

對於跟我一樣的首購族, 如何挑選適合自己的房屋類型很重要, 畢竟這麼一大筆的資金,一旦花下去就沒有回頭路了, 為了找出最適合的房子, 我真的從各方面去做分析跟考慮, 以下是我整理出來的資料

房屋名稱定義 :

【預售屋】尚未開始建造或是仍在建造中

【新成屋】剛興建完成且尚未賣出、預售時剩下的餘戶、屋齡2年內且無人居住過

【中古屋】已興建完成、屋齡5年以上且有人住過

華廈：10層以下有電梯，住宅大樓：11層以上有電梯，公寓：5層以下無電梯

房屋介紹 :

預售屋

頭期款低，可以期許房價上漲，必須挑選好建商、好建案

如果你想要買房子，但是沒有立即入住的需求，也不想要馬上揹房貸、支付利息。或是手上的現金只夠付總價的 10% ~ 15% ，不過，由於工作很穩定，定期還有一些獎金可以領，想要透過買房子強迫自己儲蓄，那你就很適合買預售屋

預售屋的挑選其實比中古屋和新成屋更困難！

因為看預售屋時，通常都還沒有蓋好（大部分甚至還沒有開工），所以看到的都只有 DM 、接待中心電腦裡的 flash 和美美的樣品屋。

因此購買預售屋除了要做好每一期分期付款款項的準備外，更要學習挑選好建商、好建案，並用合理的價格購買。

購買預售屋時，部分建商會主打「工程期零付款」、「低首付」及「低自備」等方案，減輕付款壓力，不過無論是工程期零付款還是低首付，雖然可以延後付款，但買方都得在交屋前備齊2成自備款，若是不能在工程期內存到足夠自備款，就有可能因為無法交屋慘被斷頭，而低自備方案則只須先準備1成自備款，再搭配「公司貸」及「信貸」等方式付款，所以在購買預售屋的時候也要仔細算好，看是哪一種方案最適合你

預售屋

（圖片來自５９１房屋網）

新成屋

屋價高，但可立即入住，須留意貸款成數與條件

如果你的預算足夠，想要房子屋齡新一點，希望有蓋好的成屋可以看，並且可以盡快入住，那麼新成屋就適合你的需求。

不過，現在的新成屋大多公設比較高，且單價較貴，有些行情甚至遠高於銀行的估價，因此貸款成數不理想。

在買新成屋時，如果有建商跟你說他的房子就算你的工作和收入條件不錯，而且是首購，仍然只能貸到 7 成，

別以為這是央行打房，而是因為他的售價遠高於銀行估價至少一成，才會導致銀行貸款成數不高，利息也不好談。

所以買新成屋時一定要留意銀行的估價與貸款條件！

新成屋與中古屋相同，周邊環境與屋況都能夠一目了然，新成屋為全新完工，屋內裝潢、建材等品質都還完好，幾乎無須整修，並且新成屋也不用像預售屋一樣需要等待2~4年的施工期，購買後可以馬上入住，適合有迫切居住需求的人。

購買新成屋前得先準備約2成的自備款，價格方面新成屋會比中古屋高，另外，成屋條件佳的戶別，大多在預售時的時候就已經售出，所以購買已預售過的新成屋時，可以選擇的戶別會比較少，加上房屋內部格局與裝潢都已經完工，如果事後要做一些變動，將會花更多的裝修費用，而且，新成屋雖然屋況新，但是在驗屋時也必須小心仔細。

（圖片來自５９１房屋網）

中古屋

公設低， C / P 值高，須留意管線與外牆防水

如果你想要公設低一點，屋況舊也沒關係，自己重新整理就好，這樣的話，中古屋就適合你的需求。

看屋時，除了要特別留意鄰居的素質和社區的管理外，如果是屋齡 15 年以上的中古屋，搬進去之前，最好把水電管線重新換過。

這是因為以前的管線負荷量都較低，水管、糞管寬度比較小，電線的規格也比較舊，而現在的家電使用度高，最好全部換掉比較安全。

有些中古屋強調屋主有重新裝潢過，記得多留意裝潢的前屋主是自住還是純投資。

如果前屋主是投資客，而且買入後重新裝潢立刻又要出售，真的不建議大家接手，因為裝修的施工品質我們無法掌握，而前屋主裝潢的成本卻已加在房價裡，由我們買單。

如果住進去後發現有問題，由於水電管線是裝潢裡的基礎工程，幾乎所有的裝潢都要都要重新打掉重做，得不償失。（這些物件的廣告標題通常號稱「設計師的家」，而且很巧的是，這些「設計師」都剛好要移民或到大陸工作…）

如果買的中古屋屋齡接近 30 年，要特別留意外牆防水做的好不好，因為混凝土的使用年限一般是 50 ~ 60 年，但如果外牆防水好，使用年限可以再加長，到 80 年、 100 年都有可能。如果防水做的不好，甚至是海砂屋（氯離子含量太高），加速侵蝕鋼筋水泥，導致房子的使用年限變短，就糟糕了。

中古屋因為早期未受到建築法及消防法規限制，所以相較於新屋最大的優點就是公設比低，可以提高房屋的使用空間，並且由於中古屋因屋齡較高所以價格比新屋低，足以讓購屋族買坪數更大的房子甚至可以買在位於蛋黃區的地點，最後購買中古屋時能眼見為憑，清楚看到房屋的格局、動線，甚至鄰居、社區整體生活素質以及周邊的生活機能。

不過中古屋由於屋況不如新屋，因此銀行貸款成數不高，須先準備3~4成的自備款，購屋壓力較大，此外由於中古屋屋齡較高，水管、電路等管線較舊，尤其若是買到有壁癌的漏水屋，若重做管線、防水施工，裝修費用將提高，另外，則是要留意避免買到輻射屋或海砂屋，容易加速侵蝕鋼筋水泥，嚴重損害房屋結構，縮短房屋的壽命，影響居住安全。

（圖片來自５９１房屋網）

房屋比較 :

預售屋,新成屋,中古屋優缺點
比較項目	預售屋	新成屋	中古屋
頭期款	又分為定金、簽約金、開工及工程期款等時間點付款	約準備房價的2成	準備2~3成頭期款
價格	通常也是三者中較高的	在三者裡算是中等	為三者中較低者
屋況	因為簽約當下看不到實際屋況，因此有完工後不如當初預期的風險，須謹慎保存合約與其他文宣作為交屋、驗屋參考	房屋狀況新，建材、格局等都能夠眼見為憑	較舊
裝潢費用	全新交屋。裝潢費用更低，格局可事先變更設計的優勢，若在交屋前即完成變更，可縮短裝潢時間、提前入住，還能省錢	屋況新、裝潢費用低	依屋況與屋齡而定，通常較新成屋高
付款流程	總價的１～２％訂金４～６％簽約金３～５％開工款１０～１５％工程期款７０～８０％貸款５％交屋款	總價的２０％自備款７０～８０％貸款５％交屋款	總價的３０～４０％自備款６０～７０％貸款雙方協議交屋款
入住時機	須等待2~3年完工交屋	可立即入住	可立即入住
適合族群	手頭上現金不多，但積極存錢的年輕族群（藉由工程期間必須定期支付工程款及開工款，讓自己有紀律地儲蓄）	希望馬上入住，希望屋況新、不須多花錢整理屋況者	希望馬上入住，總價預算較低，但自備款資金較充裕者
優點	新房子，可以依照自己需求來更改格局, 資金壓力較小	新完工、屋況新，現況交屋，可實際看屋與參觀周邊環境，風險較小。單價通常較同期預售屋低	選擇性多，房價通常比新成屋低2~4成，公寓或傳統大樓公設比較低，可選擇鄰居、管理狀態
缺點	購買及付頭期款時，房子尚未完工，所以可能會發生完工後不符合當初預期的風險，且必須等到全部完工後才能入住，可能有建商逃跑之風險，交屋時間常delay ，或是買到投資型建案，入住才發現沒鄰居	景觀、條件佳的戶別可能於預售期間即售出，選擇相對較少。簽約後須短時間內繳足頭期款，付款壓力較大格局已定，要變更格局花費較大	簽約後須在短時間內繳足頭期款，付款壓力較大。須留意防水防漏、壁癌及水電管線老舊等問題
注意事項	準備好每期分期付款款項學習挑好建商，好建案用合理價購買	注意銀行估價跟貸款條件　（避免買太貴）公設比多少公設是否實用	鄰居的素質社區的管理屋齡１５年以上的最好把水電管線全部換過不要買剛裝潢好的投資客的房子屋齡接近３０年,要特別注意外牆防水做得好不好