竹科小資工程師成家之路

很多的預售屋都會在施工的後半段開始有一些格局上的變動，可能是因為預算問題，或是當初設計上有一些問題，更有可能是因為政府的法規，當你接到有二工的通知時，千萬不要慌張，仔細看清楚相關的法令以及一些注意事項，就不會變成大問題

▶個人居住空間二工

由於幾乎每個案子都會有二工。如果在室內格局圖裡看到「機房」、或大小不合比例的「陽台」，就要問清楚建商是不是會透過二工將它改作為室內使用面積。如果二工的項目太多或比例過高，要小心未來被檢舉的風險

（在圖中，其中2個小房間內的陽台經建商二工外推，至於未來如被檢舉，風險只能買方自己承擔了）。

如果發現住家平面圖有虛線表示，等房屋蓋好的時候就有可能會是陽台外推，或者看到臥室很小，但旁邊的陽台很大，比例不相當，但臥室這麼小還畫雙人床的話，那99%就是外推。

常見的二次施工是陽台外推，建商會做一個容易拆除的鋁門窗，但通常要買方自己拆。
另一種二次施工是做夾層，一樣是交給買方自己做，優點是增加使用空間，缺點是被檢舉時要恢復原狀。

最後提醒大家，有違建的問題房子不要買，因為違建就是違建，違建沒有申請補發這個東西。

▶共用空間二工

假如是社區住戶共同使用空間的二工，多屬「違規使用」，簡單來說就是跟原本使照登記用途不同，最常見的包括將機電、停車空間改成交誼廳、健身房等公設。

另外，因都會區空間有限，政府會鼓勵大型社區建案將 1 樓空地規劃成開放空間，並給予容積獎勵，但是當成屋後，就用柵欄、盆栽等方式納為社區私用，這種亦屬違規使用。

有些建商提供公設的二次施工，例如原本一樓停車格變大廳，在預售屋的合約裡會載明住戶需同意二工，若事後被檢舉需依照政府命令須復原，建商無責任。

切勿簽署任何額外協議書

有些建商為撇清責任，會要求簽額外的協議書，例如，買方委託某公司施作陽台外推等工程，就變成是你同意它作二次施工，也就變成是買方違法，與建商無涉，或者是說，建商「贈送」管委會健身房、泳池、大廳，因為是送的、額外的，所以違法拆除是管委會的事情，建商沒有責任。

另外，部分建商也會在契約上加註有關二工的磋商條款，企圖逃避責任，消保官表示，有些建商會在合約裡標明何處為二工的空間，並且表明未來如被發現須強制拆除，要由買方負起責任，民眾簽約前最好看清楚，簽約後就得負擔責任，難再對建商究責。

預售模型廣告圖照留存證

然而預售屋看不到房子，又如何知道是否有二次施工呢？其實也很簡單，跟成屋相同的道理，看建商提供的平面圖，但因為房子還沒蓋好，所以比對的是建商整本的銷售冊，將廣告圖跟平面圖互相對照。

銷售冊裡面有介紹公共設施，如1樓有健身房、烤箱、娛樂室等，再詢問這些設施在平面圖中的哪裡，如果平面圖標示出公設名稱的空間，或是管委會空間，就都是合法的設施，但若是機車位或開放空間、機電空間等，就屬於違法的二次施工，而建築模型也是合約的一部分，有空記得用手機拍一拍。

當然很多建商公共設施照片下方會寫，僅供參考情境圖，跟合約無涉等等，別被這些字眼給唬了，只要有圖片就算是合約的一部分，只要建商敢放任何的東西，比如說3台跑步機，就要給3台跑步機，只要有畫這個空間，就要給這個空間，所以一定要保留所有的銷售資料。

不想要當冤大頭，在看屋時就要小心

假如是買新成屋，可以先去地政單位申請建物測量成果圖再與建商提供的現況平面圖比對，若有不同就得要多留心

若是買預售屋同樣要仔細看建商給的圖面，主動詢問是否有施作二工才能安心。

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