7月有不少職場及大學新鮮人到異鄉打拼及求學,最直接就是面臨住的問題,究竟新鮮人尋找租屋該注意什麼呢?要怎麼樣才不會租到很雷的房子呢 ?
通常跟房東簽約的時間大多以半年~一年為主,也就是說,接下來有一段時間你都要跟這間租屋處相處很長一段時間,為了讓自己可以住得舒服,有一些必要的原則一定要注意
以下是我根據自己求學階段,以及出社會之後,在外租屋的經驗分享
原則 1:確定房屋為房東所有
看屋時必須確定房屋為房東所有,若房東或仲介是受委託,可以要求提供授權書及相關證明文件。大家房屋企劃研究室主任郎美囡提醒,若承租人與房東本人之外的代理人簽約,契約仍有效,但簽約時必須小心謹慎,
如果是自行找屋,除了可能遇到一屋二租之外,更要小心假房東出現騙取房租與押金,最好要求房東出示能證明身分之文件與房屋權狀 ( 萬一房子不是他的,那你到底是跟誰簽約啊!?),以保障自身權益。
如果是透過仲介找租房,需要查看仲介方與房東的委託代理狀況。
原則 2:保留足夠的時間找房子
找租屋是一個勞心勞力的過程,想要租到自己心目中的理想房子,除了運氣外,通常很有可能會花費較長的時間,如果有時間壓力,非常有可能因為時間緊迫而租到並不合適的房子。所以建議,至少要提早半個月以上,就要開始找房子囉!
原則 3:「二房東」的房租合約中是否有「反對出租作為其他使用」等字樣
所謂的二房東,就是A向房東租房子,A再將房子部分空間或整個空間轉租給第三人,此時A即成為二房東。需注意該二房東是否告知原始房東,並確認當初房租合約中是否有「反對出租作為其他使用」等字樣,如沒有明確反對,則可以轉租部分房間。
因民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。」所以基本上二房東是不違法的,但必須遵守相關條件。
原則 4:掌握周邊租屋行情
不同區域租金行情不同,可以先上租屋網搜尋周邊套房、雅房月租金,以及就近詢問周邊不動產經紀業者,以便於議價,
大學新鮮人可以用以下方法尋找
🔹看學校有沒有提供租屋安全評核的推薦名單
🔹路上找“出租”招牌或廣告
🔹上租屋網搜尋
🔹在社群平台(ex: FB社團、Dcard)搜尋或發問
🔹問同學、學長姐
至於社會新鮮人該如何抓月租金預算,一般來說最好不要超過月收入的3分之1至4分之1。
原則 5:租屋環境與設備
可於看屋前後至周邊環境巡視,了解生活機能,有無嫌惡設施,建議白天、晚上都前往了解。
至於看屋時則應注意租屋環境是否乾淨、整潔、明亮,尤其公共區域的潔淨程度可反應社區住戶或室友素質。此外,應逐項檢查屋內設備是否有損壞、不堪使用的情況,若確定要承租,務必先跟房東釐清所有設備物品的狀況,使用設備是否要另外計費。
觀察四周環境
1. 注意四周是否有太吵雜的車聲,市場叫賣聲或商店存在,特別是電玩、遊樂場、非法行業不但 會帶來噪音,更因出入份子複雜而影響居住品質。
2. 考慮交通(公車)的便利性和停車是否方便等 ?
3. 位置會不會太偏僻 ?
4. 是否有防火巷或相關逃生避難設備 ?
5. 是否是違章建築 ?
6. 是否是頂樓 ?
7. 周圍是否雜草叢生、空屋率高否 ?
8. 夜晚街道是否明亮 ?
如有機會,最好能與前一位房客接觸,瞭解該房東的個性與習慣等,以及相關租屋情形。而且女同學在看屋時請務必要結伴同行喔 !
檢查房屋設施
1. 結構安全:注意樑柱上有無裂痕,樑是否彎曲,衣櫥的門、窗戶是否會卡住無法打開。若該屋樓下為營業場所,必須注意該商家是否曾為了內部裝潢而擅自打掉樑柱結構。
2. 漏水/管線/淹水 :注意屋頂、牆壁與浴室、廚房相接的牆縫是否會漏水。注意馬桶是否通暢(沖水時順不順、有無異聲);水龍頭可否關緊;排水是否流暢。住一樓則必須要注意是否會淹水,化糞池的位置是否會外溢。
3. 品質 :注意屋內是否採光、通風、潮溼(壁癌)。若該棟樓非法使用地下室及頂樓時,注意其是否有污染飲用水源。頂樓加蓋房子特別注意是否會漏水,夏天是否過於炎熱。
原則 6:檢查家具家電
關於上述逐項檢查設備,為看屋時針對房東所附家具檢查完整性以及是否仍然堪用,並在交屋前確定房東提供的家具是否完整,最好將家具清單列入租賃契約中,以免日後發生雙方認知上差距。最容易出現堵塞的廚房以及浴室需要多檢查,注意現況是否堪用,避免以後產生糾紛。至於電燈、電器可以現場操作,並確定燈管、燈泡等耗材的修繕責任歸屬。
相關傢俱設備
1. 確定房東提供哪些傢俱。
2. 無論房東提供或由房客自備的家電,使用時水電費等要如何收取?確定是否要加價。
3. 房東所附的家具,可「稍微」用力搖一搖、坐一坐,試一試,看看是否仍勘用,以免日後發生雙方認知上的差距。
4. 電燈是否明亮?確定燈管或燈泡壞掉的修繕是歸屬於誰的職責。
5. 電器類的物品稍微操作一下,看看是否能正常運作。
6. 是否可用廚房設備烹煮食物,或是僅能做簡單的加熱及燒水。
消防門禁安全
1. 防火逃生安全
★隔間裝潢是否為防火材質或易燃物。
★是否有滅火器備用。
★逃生避難道或安全梯是否暢通。
★安全門是否上鎖無法打開。
★防火巷是否通暢,有無置放雜物。
★鐵窗鎖頭是否有鑰匙,或是生鏽無法打開影響逃生。
2. 用電瓦斯安全
★房屋內部電線配備是否過於老舊,用電負荷量是高是低。
★插座或總開關旁是否有燻黑痕跡,如果有的話,可能是電線走火或是不當使用的結果。
★插座上是否插滿延長線,會不會超過負荷。
★總開關內之電線是否雜亂,是否出現電線內部裸露現象。
★房東提供的「桶裝瓦斯」或是「自然瓦斯」,其管線接縫處是否老舊、生鏽、破損,是否發生 漏氣現象。
★熱水器或桶裝瓦斯筒存放的位置在室內或室外,是否陰涼通風。
3. 防盜門禁安全
★大門門鎖是否牢固,詢問瞭解寢室內之鎖頭是否可自行換新。可否在寢室內側加裝內扣。
★是否是獨立出口,或是要與其他民家共用樓梯、大門。
★大門平日是關閉的或是敞開的,是否會影響門禁安全。
★窗戶外圍是否有鐵窗,鐵窗功能是否完好,是否生鏽毀壞,有無防盜功能。
★如果是頂樓加蓋的房子,尤其要注意是否容易為竊賊破壞且侵入。
★如果公寓式大樓,是否有空屋閒置影響安全。
★在租賃處出入之人員,其職業身份是否過於複雜。
原則 7:相關費用如何計算
租屋族要注意租屋各項費用如公共費用、網路是否合理,以及主要的額外費用如水電費、瓦斯費與管理費如何計算,皆應明列於合約中。
除非住在無獨立水電錶之頂加、合租、雅房,不然一般較少有拆算問題,因許多房東會另外裝設水電錶作為拆算依據。看屋時若房東刻意不提及上述費用,恐導致雙方在簽約後產生認知落差。此外,許多房東會以看屋者先支付訂金以保留租屋權利名目,以至於許多租屋族事後反悔產生糾紛。建議簽約前不隨便支付任何費用,以免要不回來。
原則 8:看屋注意安全
看房時盡量不要一人獨自前往,盡可能結伴同行,或請長輩陪同看屋,並且注意周圍環境,保持警覺心,看屋前可先告知親友看屋時間、地點及房東或仲介的聯絡方式。
房客最好避免承租頂加等容易有外人入侵的標的,選擇有管理的住宅較為安全,尤其女房客最擔心遇到心懷不軌的房東,建議在看屋時結伴同行,多一層保障。
原則 9:仔細審閱簽約內容
簽約時應注意租約內容是否符合需要,尤其對租金、各項費用的計費方式,以及租金包含哪些項目、哪些不含、雙方權利義務都應明訂清楚,如租期、繳付租金方式、房東所附加的相關配備、違約處理 (如提前解約、違反住戶守則) 等,若有塗改處雙方皆應簽名或蓋章,若合約不只一頁,頁面接縫處雙方要蓋騎縫章,或每頁雙方都簽名,避免被抽換內頁,合約一式兩份雙方各持一份,務必妥善保管合約。
訂定契約注意事項
★租金多少?何時繳納?
★租約期限有多長?
★是否給付押金?金額多少?何時返還?<土地法>99條規定:房屋押金不得超過兩個月租金,超過部份得抵繳房租。
★水電費、大樓管理費、房屋稅等由誰繳納?如何計算?繳納方式為何?
★房東與您對於修繕之責任區分與明訂項目。
★房東提供哪些家具及設備,其使用現況如何,對於狀況不佳的設備,最好可以拍照存證,以免日後苦無證據。
★確定房東有無要求特殊限制,例如是否可以炊膳?養寵物?帶異性入內或過夜等。
★您是否可轉租他人?或尋找室友共同負擔房租?
★您是否可整修或改裝房屋現有之設備或結構?
★若與房東同住,公共區域使用之權限與範圍?
★若租賃雙方,任何一方違反規定或提前解約時之違約賠償?*租賃雙方於簽約時記得留下對方之身份證明。
★契約書內容中若有更改處,雙方要加蓋印章或共同簽名,以防止未來發生糾紛情事。
★簽約完畢,雙方各執一份契約書存留。
★押金及每月或每學期繳納租金時,應請房東簽收,並妥善保管。
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